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今回は、サブリース問題でレオパレス21を大家が提訴を取り上げます

サブリースとは?

かねてから問題のある契約として指摘されていた「家賃保証契約」(サブリース契約)
そのサブリース大手であるレオパレス21を相手取り、愛知県の大家が、家賃収入の減額分を求め、提訴しました。

今後、同様の事案で100人以上のオーナー達が一斉提訴も検討されているとのことです。

2015年の時点でNHKはこの問題を取り上げ、
昨年9月にはサブリース家主への減額説明が義務化されています。
そして、とうとうオーナー達が動き出す状況に至りました。

そもそもサブリース契約とはどういったものなのか? そこから始めます。

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サブリースとは?

サブリースとは、
不動産会社(サブリース会社)が大家から賃貸物件を一括で借り上げ、家賃を保証する仕組みです。

入居者の有無に関わらず、家賃が保証されることが魅力となっています。

一般的に、賃料は家賃相場よりも低く保証されていますが、保証以外にも管理業務を会社に任せることが出来るといったメリットがあります。


一見、リスクは管理会社がすべて負い、ノーリスクで安定収入を得る夢のような契約ですが、国民生活センターの2015年のデータによると、トラブルの相談が4年間で245件あります。

なぜこれほどトラブルが続発しているのでしょう? 次にサブリースの問題点を説明します。

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サブリースのデメリット

サブリース契約は、「○年保証」をうたっていますが、契約書には「○年ごとに賃料の見直しがあります。」などと書かれています。この更新が2年ごとであれば、最悪、最初の24ヶ月しか見込み通りの収入を得ることが出来ません。

この家賃減額に関する説明が不十分なことがトラブルになる最大の原因です。

なぜ、こんなことが可能かというと、
マンションやアパートの売買の場合、重要事項の説明が不動産業者に義務付けられていますが、サブリース契約の場合、大家は「事業者」という扱いになり、法律の適用外になるからです。(※2016年9月に減額説明が義務化) 
また、サブリース会社は、借主という立場のため、借地借家法上は賃料の減額請求が認められているので、○年保証といっても、当初の家賃を保証しなくても罰則を受ける規定はないのです。 

つまり、法律上、知識や経験を持ち合わせる強者であるサブリース会社が保護され、持たざる大家がリスクを負う矛盾が起きています。


「事業者」という大きな責任とリスクを負う立場になるにも関わらず、知識を持ち合わせず、「よく分からないまま」営業マンの口車に乗せられ契約書に印鑑を押す。数年後、家賃減額を言い渡されたものの、アパート建設のための借金だけが残ってにっちもさっちもいかない・・・そんな構図が出来上がっているのです。

専門家によれば、「リスクを会社から家主に転嫁するのがサブリースの実態」とさえ言われています。

その他の問題

その他、免責期間(家賃保証をしなくてもよいとする期間)や、原状回復や修繕費用に対する不当な請求などの問題もあります。

ただ、これらの問題が枝葉末節な話に思えるほど、先の問題がトラブルの大きなポイントとなっています。

これらを踏まえ、今回のニュースをチェックしてみましょう。 2/22の朝日新聞が次のように報じています。

NEWS

家賃減収、大家が提訴へ レオパレス21「10年不変」

(抜粋)

家賃収入は10年間変わらない契約でアパートを建てたのに、6年後に減額されたとして、愛知県の男性(80)が22日、サブリース大手「レオパレス21」(東京都)を相手に、減額分の支払いを求める訴訟を名古屋地裁半田支部に起こす。同様の減額事案は全国で相次いでおり、少なくとも100人以上のオーナーが一斉提訴を検討している。


サブリースは、オーナーが建てたアパートを業者が一括で借り上げ、空室に関係なくオーナーに一定の家賃を支払う仕組み。しかし、思うように入居率が上がらず、オーナーへの支払いを減らし、トラブルになるケースが相次いでいる。国土交通省は昨年9月、契約時に「将来的に家賃が減る恐れがある」との説明を業者に義務づけた。

訴状などによると、男性は愛知県知多市に2階建てアパート(20戸)を建て、2005年1月に同社と月額77万7800円のサブリース契約を結んだ。同社は「30年間、賃料は減額しない」と説明。契約書では「賃料は当初10年間は不変」と明記されたが、経営難を理由に11年10月に約10万円の減額を求め、男性はやむなく受け入れた。だが業績の回復後も家賃は戻らないことから、男性は家賃の増額と、交渉を始めた16年7月からの差額約81万円の支払いを求めている。

一部オーナーで作るレオパレス・オーナー会(名古屋市)によると、同様に減額された会員100人以上も訴訟を検討。前田和彦代表は「倒産すると言われ、やむなく減額を受け入れた人がほとんど」と話す。

http://www.asahi.com/articles/ASK2P5HZ6K2PUTIL04V.html

ニュースを読む限りでは、
契約書に10年間の家賃保証をしながら、6年目で減額を求められています。

減額に対する取り決めが、どういった内容だったのかが争点になりそうですが、そこまで突っ込んだ報道は、見つかっていません。

このニュースに対して、みなさんはどういった反応を示しているでしょうか? 次に紹介します。

みんなの反応

ださださ
@dasadasa23
全国で色々問題出て来そう。

  

2017-02-22 07:00:44

SAE CHO
@yarisugiXB
サブローン契約は最大手でさえ詐欺まがい?いや詐欺だもんな。
他の所なんてもっと酷いんだろうな。年寄りと無知から巻き上げる手段には事欠かない世の中。自衛するしか手はないんだろうね。法が万全ではないから守っちゃくれない。

  

2017-02-22 07:29:33

松原
@oyavesatoru
「30年間賃料は減額しない」将来どうなるか分かるわけないだろうに。テレビの生保勧誘で「掛け金は変わらないのね」が、あるけど、これは大丈夫みたい。

  

2017-02-22 06:10:33

てくしー
@tks_skmt3
こういうの、バブルはじけたら一気に出てくるんだろうな

  

2017-02-22 08:26:57

木下洋介
@yosuke_kinosita
こんな穴掘って穴埋めるような事しているから、社会資本が浪費され日本の地位が低下したと思う。

  

2017-02-22 09:00:38

チェブラシカ先生@個人投資家
@moppun_2015
これって業者ばかりが叩かれてるけど、儲かってる人は儲かってるんだよね。
実際に収益を上げている親戚を知っているし、全否定されるべきではない。
そもそも投資なんだから、全て人任せでうまくいくはずないよ。
なぜかこういう人ほど株はギャンブルだなんて言ってたりする。

  

2017-02-22 09:27:43

ゆうたろう
@yuutarou1975
で、一括借り上げ業者がつぶれて、地主には家賃すら入らなくなる構図かな。

  

2017-02-22 09:34:09

まんぐーすアイコン変更@まるいち行きたい
@Angelic53951459
やっぱりねー。いつか訴えられるんじゃないかと思ってた。大物タレントでCM作り、押し掛けて来る営業は金髪ピアスの20歳くらいのチャラ男。契約しろとストーカー並みの毎日の電話攻撃。レオパレスすごい怖い、今でも。

  

2017-02-22 09:37:19

Shoichi Kamio
@s_kamio
以前、大家をしていたことがあるが、普通に家賃減額して入居者を確保していたものの、大家の10年保証は守られていた。一棟まるごと社員一人で清掃してたり、傍目に大変そうな会社だなとは思ったけど、今はさらに余裕がなくなっているのだろう。

  

2017-02-22 07:19:30

ささみ
@chachamimm
業者のうまい話に乗ると痛い目を見るんだよなぁ。悪質だよなぁ。

  

2017-02-22 09:37:44

ともりん
@tomoppie720
そもそも、空室でも家賃保証…っていうシステムが不思議(*_*)

  

2017-02-22 09:54:26

🍺番長🍻
@acrobunch
建託商法のトラブルはかなり以前から聞こえてたけどこの先どんどん増えてくだろうな
何しろこの10年ばかりで異常にアパート増えたけど入居率かなり低そうだし

  

2017-02-22 09:55:01

桑原@満室計画
@mansitupapa
借上げの賃料の変動がない契約内容を信じてしまうことにも問題がありますが、そもそも契約が履行される可能性の妥当性を将来に渡り保証できるスキームがどこにもありません。所謂、おバカな契約が始まり。

  

2017-02-22 10:09:32

Hideotoheaven
@makitam07
オーナー会合で他の大家に聞いたらやはり契約外の減額をされていた。理由も同じ会社が潰れるからと。全国で相次ぐどころか相当な数が当てはまるのでは。

  

2017-02-22 10:11:13

熊吉@25日フォレスト定例
@kumakichiFJ
農転して、毎年固定資産税払って、建物のローン払うじゃん。建てる時説明しないけど。だいたい5年過ぎると新築じゃ無いから、入居率で契約を一部変更できる様になってるんだよね。建てる時説明しないけど。ペイは無理なんだよね。建てる時説明しないけど。

  

2017-02-22 10:18:42

金髪の三十路
@kinpatu_30_over
土地活用セミナーの被害者、全国にたくさんいる。
結局、地主には訴訟費用も大きなリスクなんだな

  

2017-02-22 10:25:28

another concept
@a_concept
これ、田舎でも大問題になると思う。完全に余ってるのにアパート建ち過ぎ。

  

2017-02-22 11:03:41

遊撃部長F/S&RWAs
@fstora
元本と利回りを保証するというのは銀行ぐらいの堅牢性が必要なのであって、預金金利が低いからとホイホイ他の儲け話に飛びつくとこうなるのは残当

  

2017-02-22 11:47:34

Sorange
@sk45353ams
こんなのは、
レオパレスだけじゃないよね。

  

2017-02-22 12:28:12

hardhard12
@hardhard12
サブリースに、頼らないと、経営成り立たない立地のものを、買うのがいかんのでしよ

  

2017-02-22 12:34:36

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まとめ

多くの方が、今回のニュースだけにとどまらない問題になることを指摘しています。 今後もサブリース問題は引き続き追いかけていきます。